При покупке квартиры на рынке вторичного жилья, у большинства покупателей возникает куча вопросов - где, как и за сколько можно приобрести жилье, и чтобы потом не кинули! На эти вопросы я и попытаюсь ответить в своей статье.
Сколько стоит риэлтор?
Первый вопрос – брать ли проводника. Стоимость работы риэлтерских фирм в Москве составляет от трех до девяти процентов цены квартиры, но на практике они обычно берут фиксированный гонорар в $ 2000-3000. Однако не следует думать что если посредники не несут ответственности за результат, нужно отправляться в самостоятельное квартирное плавание. Адвокатская практика показывает, что участие квалифицированных риэлтеров – гарантированное снижение риска. Отказ от помощи профессионалов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери квартиры и денег.
Теперь поговорим о выборе риэлторской фирмы. Лучше всего обращаться по рекомендации уже прошедших это испытание знакомых. Крупные риэлтерские фирмы, ведущие большую рекламную кампанию, как правило, строят свою работу на увеличении потока клиентов, что часто оборачивается небрежностью по отношению к заказчику. Мелкие фирмы и частные маклеры далеко не всегда обладают необходимым опытом и знаниями. Наиболее комфортными для покупателей являются средние риэлтерские компании со сроком работы на рынке не менее пяти лет.
Заключая договор с риэлтером, нужно помнить, что он обязан не только предложить несколько вариантов квартир, но и сопровождать клиента на просмотрах, провести проверку юридической чистоты квартиры, а также самостоятельно собрать пакет документов для проведения сделки, проконтролировать процесс передачи денег, устроить оформление договора у нотариуса и в регистрационной палате. Для дополнительной безопасности можно привлечь к оформлению сделки юриста, который осуществит юридическую проверку. Подобные услуги стоят обычно до 500 долларов и отличаются от риэлтерских тем, что выполняющие их специалисты не участвуют в поисках вариантов, покупке и сборе документов. Они лишь контролируют правовую сторону сделки в интересах клиента.
«Новая» V.S «старая»
Существует и другой непростой выбор: купить ли квартиру на рынке старого жилья или попытать счастья в сверкающих окнах новостроек. Если принять за основной критерий безопасность покупки, приходится констатировать, что старое жилье является более удачной покупкой. В судах каждый год оспаривается около 10% сделок по приобретению вторичного жилья и около 20% - новостроек. Свежепостроенное жилье, по большей части, оформляется через очень сложные и запутанные схемы. С точки зрения юриста, покупка квартиры в новостройке вообще похожа на игру в рулетку, так как покупатель не сможет как следует оценить ее правовую чистоту и уровень риска.
Рынок старого жилья существует с начала 90-х годов, совершаемые на нем сделки просты и неразнообразны (приватизация, купля-продажа, дарение и пр.), основные схемы мошенничества уже устоялись и достаточно известны специалистам. Увы, недостатком такого жилья является, за редким исключением, его состояние.
Основы покупки
Если квартира выбирается для собственного проживания, покупателю необходимо посетить ее несколько раз перед внесением задатка, ведь после этого очень трудно дать задний ход. Нередки случаи, когда новоиспеченный владелец, ввиду страшной занятости продавца знакомившийся с будущим жильем в темное время суток, на следующий день после покупки замечает под окном помойку или место сбора гостей из ближнего зарубежья. Осмотр в дневное время при открытых шторах дает возможность оценить окрестности: удаленность домов и деревьев, дорог и трамвайных путей, открывающийся из окон вид, а также уровень шума при открытых и закрытых окнах. Только при дневном свете становятся явными секреты отделки: качество и давность ремонта, трещины и протечки на потолках, освещенность комнат. Посещение же квартиры вечером, особенно в часы просмотра телесериалов, покажет качество ее звукоизоляции, что также играет немалую роль. В любое время дня можно проверить напор воды, правильность ведения расчетов по коммунальным платежам, а также не постесняться задать все интересующие вопросы: удаленность парков, детских садов и площадок, школ, поликлиник, наличие совета инициативных граждан подъезда и т.п. Также необходимо потребовать поэтажный план и сравнить его с увиденным. В случае приобретения квартиры с неутвержденной перепланировкой, новому собственнику придется за свой счет и своими силами получать подобное разрешение. Этот мучительный процесс длится в среднем около полугода и связан с хождением по многочисленным инстанциям, а попытка переложить его тяжесть на плечи специалистов будет стоить не менее тысячи долларов.
Чистота – залог… покупки!
Дальнейшие ваши действия должны быть посвящены проверки юридической чистоты жилья. Она подразумевает не только изучение правоустанавливающих документов (подтверждающих право собственности продавцов), но и выяснение квартирной истории – всех предыдущих сделок и деталей, которые могут в будущем привести к потере квартиры. Ведь если какую либо из совершенных за последние десять лет сделок признают недействительной, даже самый честный покупатель будет выселен на улицу. Проще всего осуществляется проверка квартир, полученных продавцами в результате приватизации на основании договоров передачи государственного жилья и свидетельств о праве собственности. В этом случае, покупателю или риэлтору следует убедиться, что на основании архивной выписки из домовой книги, все проживавшие на день приватизации были внесены в состав собственников или в договоре передачи жилья стоит отметка об их отказе в участии приватизации. Снятие с регистрации в квартире накануне приватизации (за один или шесть месяцев) несовершеннолетних и престарелых граждан должно вас насторожить. Подобные лица весьма часто пытаются признать за собой право на покинутую квартиру в судебном порядке.
Отдельной группой стоят квартиры членов ЖСК, владеющих ими на основании справок кооператива о полной выплате пая и прилагающихся свидетельств о праве собственности. Хитрость этого порядка заключается в том, что собственником всегда выступает только сам член ЖСК, другие прописанные лица приобретают лишь право пользования. Однако, если в годы выплаты пая член ЖСК состоял в браке, по закону такая квартира является совместной собственностью супругов и практически в любой момент может быть разделена в судебном порядке с одновременным аннулированием всех последующих сделок.
Квартиры, полученные продавцами в наследство, любимы риэлтерами за простоту правоустанавливающих документов: достаточно свидетельства о праве на наследство и выданного на его основе свидетельства о праве собственности. Однако даже в этом случае покупатель должен знать, что если со дня смерти наследодателя прошло менее 3 лет, могут появиться иные незаконно обойденные наследники. Они свободно могут истребовать квартиру у последнего приобретателя. Кроме того, нужно, чтобы оформлявший наследство нотариус подтвердил выдачу свидетельства о праве на наследство на имя продавца в указанную дату и за указанным реестровым номером.
Квартиры, приобретенные продавцами на основании любого договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, ренты и пр.) - менее предпочтительны для потенциальной покупки. Каждая из предыдущих сделок является дополнительным фактором риска, поскольку может быть оспорена в суде неведомыми будущему собственнику продавцами и покупателями в срок от одного года до десяти лет, в зависимости от оснований иска. На практике, квартира, ранее проданная несколько раз, особенно через небольшое время, считается неблагополучной и возможным объектом мошеннических действий. Стоит хорошо все проверить, чтоб не попасть впросак.
Однако сегодня уже сложно найти квартиру, не проданную ранее хотя бы раз. В таких случаях необходимо восстановить всю историю смены ее собственников: даты всех сделок, состав участников; по возможности, получить копии договоров. Все договоры и их приложения должны пройти проверку на соответствие требованиям закона, нужно подтвердить наличие записей о регистрации сделок в реестровых книгах удостоверявших их нотариусов и правильность указанных реестровых номеров, установить факт их регистрации. По архивной выписке из домовой книги проверяется соответствие дат, оснований снятия и постановки на регистрационный учет предыдущих владельцев квартиры, выясняется наличие лиц, прописанных или выписанных из квартиры без достаточных оснований при подозрительных обстоятельствах и т. п.
Приобретение квартиры, оформленной во владение свидетельством о праве собственности на основе вступивших в законную силу судебных решений, далеко не самый лучший вариант. Дело в том, что наличие спора изначально подразумевает возможность отмены судебного решения. Единственным утешением является введенная статьей 376 Гражданско-процессуального кодекса новая норма, сократившая срок надзорного обжалования решений суда одним годом со дня их вступления в законную силу.